Une histoire qui mérite d'être racontée
A Story Worth Telling
Au cours des prochains jours, je partagerai avec vous de courts chapitres — des moments, des récits et des réflexions qui, ensemble, racontent la vérité sur les finances de Sainte-Anne, nos valeurs et les véritables choix qui s’offrent à nous.
Trop de discours récents reposent sur la peur et la déformation — on décrit une ville en crise, un changement présenté comme “inévitable”, et des citoyens à qui l’on demande simplement d’accepter ce qui vient.
Ce n’est pas du leadership — et ce n’est pas la réalité.
Ces chapitres vous guideront à travers la situation réelle de notre ville, ce que nous avons accompli ensemble, et pourquoi le prochain chapitre de Sainte-Anne doit être écrit par nous-mêmes, pas dicté par la panique ou la pression.
Qu’il s’agisse du nord ou du sud, nos défis sont semblables — et nos valeurs le sont tout autant.
Commençons là où débute toute histoire qui compte : par une vraie conversation, sur un pas de porte.
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Over the next few days, I’ll be sharing a few short chapters — moments, stories, and reflections that together tell the truth about Sainte-Anne’s finances, our values, and the real choices ahead for us.
Too much of what’s being said lately is based on fear and distortion — painting a picture of a city in crisis, of type of change that’s “inevitable,” of residents who must simply accept whatever is coming.
That’s not leadership — and it’s not reality.
These chapters will walk you through where we actually stand, what we’ve accomplished together, and why the next chapter for Sainte-Anne should be written by us, not dictated by panic or pressure.
Whether north or south, our challenges are similar — and so are our values.
Let’s begin where every meaningful story starts: with a real conversation, on a doorstep.
Chapitre 1 — Une question sur le pas de la porte
Chapter 1 — A Doorstep Question
La semaine dernière, lors de mes visites porte-à-porte dans le secteur nord, j’ai rencontré une femme visiblement bouleversée.
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Elle m’a confié avoir entendu dire que les finances de la Ville étaient si mauvaises qu’“il n’y avait plus de choix” — que le développement à haute densité (TOD – Transit Oriented Development) dans le nord était “inévitable.” (Pour un visuel - voir graphic plus bas)
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Elle m’a demandé à quelle vitesse ces changements allaient arriver — et si elle devait songer à vendre sa maison, car elle ne supporterait pas de voir son quartier changer ainsi.
Ce moment m’a marquée. Parce qu’une telle peur ne naît pas toute seule — elle est semée.
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Soyons clairs : je l’ai déjà dit, mais il vaut la peine de le répéter — Sainte-Anne n’est pas en détresse financière. Bien au contraire.
Nous avons un surplus de 19 millions de dollars, la position financière la plus solide de l’histoire de notre petite ville, et un ratio d’endettement de seulement 1,7 %. L’an prochain, nos revenus continueront d’augmenter — l’expansion du MDA à elle seule ajoutera environ 1 million de dollars, et le premier immeuble résidentiel du village pour aînés apportera des dizaines de milliers de dollars supplémentaires.
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Alors, lorsque quelqu’un vous dit qu'un type de changement est “inévitable”, qu’“on n’a pas le choix” ou qu’“il faut agir vite” — posez-vous la question :
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Quel changement ? Et inévitable pour qui ?
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Les vrais leaders ne se cachent pas derrière ce mot.
Ils ne renoncent pas avant d’avoir essayé.
Le vrai leadership consiste à façonner la réalité — pas à subir celle des autres.
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C’est bâtir de nouvelles opportunités, protéger ce qui rend notre ville unique, et veiller à ce que le progrès reflète nos valeurs, et non le calendrier de quelqu’un d’autre.
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Si nous avions accepté “l’inévitable” il y a quelques années,
la forêt de l’Anse à l’Orme, aujourd’hui protégée, serait couverte de condos. Mais nous n’avons pas cédé — et ensemble, nous avons préservé 55 hectares d’espaces verts.
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Certains se souviennent peut-être des poursuites de 35 M$ intentées par des promoteurs (contre la Ville — et contre moi personnellement) pour nous faire reculer. Nous avons tenu bon — et nous avons gagné.
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Dans les prochains chapitres, je reviendrai sur les pressions similaires dans le Village, où — à la place de la nouvelle Place des Eaux Vives, ouverte sur l’eau et son mur d’art — des promoteurs proposaient des immeubles à plusieurs étages, parlant de “progrès inévitable.”
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Ici, à Sainte-Anne, nous sommes fermement ancrés dans nos valeurs. Et la seule chose véritablement inévitable, c’est notre engagement envers notre communauté.
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TOD (Transit Oriented Development) = nombre d’unités
d’habitation par hectare
Presentment SADB;
Secteur nord → Faible densité
Village → Faible / Moyenne densité
Last week, during my door-to-door visits in the north sector, I met a woman who was visibly shaken.
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She told me she’d heard that our city’s finances were so bad that “there’s no choice left” — that high-density development (TOD – Transit Oriented Development) in the north was “inevitable.” (See graphic below for a visual of a TOD)
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She asked how fast these changes would come — and whether she should start thinking of selling her home because she couldn’t bear to see her neighbourhood change so drastically.
That moment stopped me cold. Because fear like that doesn’t appear on its own — it’s planted.
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Let’s be clear: I’ve stated it clearly before, but it is worth repeating - Sainte-Anne is not in financial distress. Far from it. We have a $19 million surplus, the strongest financial position in the history of our little town, and we have a debt ratio of just 1.7%. Next year, our revenues will grow again — the MDA expansion alone will add roughly $1 million, and the first residential building of the seniors’ village will bring tens of thousands more.
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So when someone tells you that change is “inevitable,” that we “have no choice,” that we must “act fast” — ask yourself:
What kind of change? And inevitable for whom?
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True leaders don’t hide behind that word. They don’t surrender before even trying.
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Leadership means shaping reality — not accepting someone else’s version of it.
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It means building new opportunities, protecting what makes our city special, and ensuring that progress reflects our values, not someone else’s timetable.
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If we had accepted the so-called “inevitable” years ago, the Anse à l’Orme forest, now protected, would be covered in condos.
But we didn’t give up — and together, we preserved 55 hectares of green space.
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Some will remember the $35 million in threatened lawsuits from developers (against the City, and against me personally) to make us back down. We stood firm — and we prevailed.
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In later "chapters", I’ll discuss similar pressures on the Village, where — instead of the new Place des Eaux Vives, with its open view of the water and public art wall — developers recently proposed multi-level condos, calling it the type of “inevitable progress” required for economic revitalization...
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Here in Sainte-Anne, we are anchored in our values.
And the only thing that is truly "inevitable" — is our commitment to our community.
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TOD (Transit Oriented Development) = Number of housing units per hectare
North sector → Low density
Village → Low / Medium density
Chapitre 2 — La Vision Citoyenne
Chapter 2 — The People’s Vision
Ce chapitre aborde un enjeu central pour l’avenir de notre communauté : le type de développement que nous choisissons — et celui que nous refusons.
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Que ce soit dans le secteur nord ou dans le Village, la question demeure la même : Allons-nous croître grâce à une planification réfléchie et durable — ou par des projets denses qui effacent ce qui nous rend uniques?
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Le Secteur Nord — Un Plan Pour et Par les Citoyens
Dans le secteur nord, nous avons élaboré un Plan Particulier d’Urbanisme (PPU) — une véritable feuille de route pour l’avenir de cette zone.
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Dès le départ, nous nous sommes engagés à faire les choses autrement : avec les citoyens, et non à leur place.
Un processus complet de participation publique a été mis en place, guidé par des urbanistes professionnels et soutenu par des études indépendantes — sur la circulation, les finances et l’environnement.
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Les citoyens ont ainsi défini les grandes lignes du plan. Leurs priorités ont orienté chaque décision.
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Le résultat ? Un plan citoyen, qui équilibre développement responsable, protection environnementale et viabilité financière.
La vision prévoit : Principalement des bâtiments industriels à petite empreinte, situés en face du REM
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Un développement résidentiel limité
Des conceptions inspirées de modèles durables, comme l’édifice Schluter Systems (en face de l’ÉcoMusée) : compact, efficace, vert et harmonieux avec le paysage environnant.
Pourquoi cette orientation ?
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Elle protège le maximum d’espaces verts.
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Elle réduit l’impact de la circulation sur le chemin Sainte-Marie.
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Elle génère trois fois plus de revenus nets qu’un développement résidentiel — pour chaque dollar provenant du logement, l’industriel en rapporte 4,18 $, avec des coûts de services minimes.
Pour Sainte-Anne, c’est un win-win-win : durable, intelligent et financièrement solide.
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Mais pour certains promoteurs, c’est moins attrayant — car, contrairement aux projets denses en remplacement de la forêt, cette approche privilégie l’intérêt public avant le profit privé.
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Le Village — Préserver Notre Identité
Le Village fait face à un défi similaire — même si la pression y prend une autre forme.
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Certains investisseurs poussent pour la démolition et des projets denses, arguant que des condos « revitaliseraient » le secteur.
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En parallèle, d’autres s’appuient sur la nostalgie, suggérant que nous pourrions redonner vie au Village en revenant à l’époque où Sainte-Anne avait une banque, une SAQ et d’autres commerces comme nous avions dans les années 1980.
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Comme idée, ça ignore une vérité simple : le monde a changé.
Les opérations bancaires se font maintenant sur nos téléphones.
La SAQ ferme des succursales un peu partout au Québec.
Les modèles d’affaires qui soutenaient autrefois les petites villes comme la nôtre n’existent plus de la même manière — et ne reviendront pas.
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Ce n’est pas du fatalisme — c’est être réaliste et avoir le courage de composer avec cette nouvelle réalité.
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Même ces organisations le reconnaissent : aujourd’hui, elles n’ouvrent plus que dans des zones à forte densité.
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Il y aura des compromis importants à faire.
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Si nous souhaitons « revenir » aux années 1980, nous risquons de détruire ce qui nous fait unique et authentic, en remplaçant notre Village véritable par quelque chose qui ne nous ressemble pas.
Nous ne pouvons pas préserver notre identité en l’effaçant.
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Notre force — et ce qui soutient notre vitalité commerciale — repose ailleurs : sur le tourisme, notre patrimoine et ce charme villageois qui attire les visiteurs de toute la région.
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Perdre l’âme du Village, c’est perdre l’attraction qui amène ici les gens — et les retombées économiques — en premier lieu.
This chapter is about something central to our community’s future: the kind of development we choose — and the kind we refuse.
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Whether it’s in the north sector or the Village, the question is the same: Do we grow through thoughtful, sustainable planning — or through higher-density projects that erode what makes us unique?
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In the North — A Citizen-Driven Plan
In the north sector, we developed a Plan Particulier d’Urbanisme (PPU) — a detailed roadmap for the area’s future. From the start, we committed to doing it differently: WITH residents, not for them.
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We launched a full citizen participation process, guided by professional urban planners and supported by independent studies — traffic impact, financial impact, and environmental assessments.
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Residents helped define the "grandes lignes" — the broad guidelines — of the plan. Their priorities shaped every decision.
The result? A people’s plan that balances responsible development, environmental protection, and financial sustainability.
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The vision calls for: Mainly small-footprint industrial buildings (facing the REM station)
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Limited residential development
Designs inspired by sustainable models, like the Schluter Systems building (facing the ÉcoMuseum): compact, efficient, green, and visually harmonious with the surrounding landscape.
Why this approach?
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It protects the maximum amount of green space.
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It minimizes traffic impact on Chemin Sainte-Marie.
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It generates three times the net revenue of residential development — for every $1 from residential, industrial brings in $4.18, with minimal service costs.
For Sainte-Anne, that’s a win–win–win: sustainable, smart, and financially sound.
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For developers, however, it’s less attractive — because unlike dense projects in place of existing natural spaces, this approach prioritizes the public good over private profit.
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The Village — Preserving Our Identity
The Village faces a similar challenge — though the pressures here take a different form.
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Some investors are pushing for demolition and denser residential projects, arguing that condos will “revitalize” the area.
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At the same time, others appeal to nostalgia — suggesting we can bring the Village “back” to when Sainte-Anne had a bank, an SAQ, and other local shops like we had in the 1980s.
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This proposition ignores a simple truth: the world has changed.
Banking now happens on our phones.
The SAQ is closing branches across Quebec.
The business models that once sustained small towns like ours no longer exist — and they’re not coming back.
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That’s not fatalism — it’s realism, and demonstrates the courage to adapt to a new reality.
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Even these organizations confirm it: today, they only open physical locations in high-density areas.
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There will be important compromises to make.
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By trying to go back to the 1980s — we risk destroying what makes us special, replacing our authentic Village with something that looks, and feels, nothing like us.
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We can’t preserve our identity by erasing it.
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Our strength — and what sustains our commercial vitality — lies elsewhere: in tourism, our heritage, and the small-village charm that draws visitors from across the region.
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Lose the soul of the Village, and we lose the attraction that brings people — and dollars — here in the first place.
Chapitre 3 — Notre Village, Notre Force
Chapter 3 — Our Village, Our Strength
Le Village, ce n’est pas juste notre cœur commercial — c’est aussi le centre et l’âme de notre communauté. Certains d’entre vous connaissent déjà cette histoire, mais pour ceux qui ne l’ont pas entendue, je veux la partager, parce qu’elle montre vraiment ce qui rend Sainte-Anne unique.
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Notre Village est un vrai bijou — avec ses magnifiques vues sur l’eau et sa riche histoire. Ses bâtiments racontent notre histoire ; ils sont une source de fierté et d’identité. C’est ce qui nous rend spéciaux. Et, ironiquement, c’est justement cette particularité qui attire ceux qui veulent en tirer profit.
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Il y a quelques années, un « investisseur » a acheté l’ancienne propriété de Marco’s, brûlée, sur la promenade. Peu après, il a approché ses voisins, espérant acheter leurs bâtiments aussi. Son plan ? Tout démolir et construire un nouveau complexe multi-étages en bord de l’eau.
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Mais pour que son projet soit rentable, il avait besoin qu’on change les règlements de zonage. Lorsqu’il est venu voir la Ville, il annonçait fièrement que son projet allait « sauver » le Village — qu’il allait « nous mettre sur la « map »».
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Ce n’était pas la première fois qu’on entendait ce genre d’argument — et malheureusement, ce ne sera pas la dernière.
Je lui ai demandé si son notaire l’avait informé des règles qui protègent le caractère du Village. Il a dit oui… mais a ajouté qu’il «pensait quand même qu’on changerait le zonage pour l’accommoder ».
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Euh… non.
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Quand il a réalisé que son projet ne passerait jamais, il a mis le terrain en vente. Il n’y avait tout simplement pas assez de profit à faire en reconstruisant un simple bâtiment de deux étages pour remplacer l’ancien Marco’s.
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Notre objectif a toujours été de permettre à tout le monde d’accéder au bord de l’eau — parce que tout le monde devrait pouvoir profiter de la vue, peu importe ses moyens.
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Alors, la Ville a fait une offre discrète, par l’entremise d’un agent immobilier, et anonymement. Le développeur a été très surpris quand, chez le notaire, il a découvert que c’était la Ville qui avait acheté le terrain — et pour moins que ce qu’il avait payé à l’origine.
Aujourd’hui, cet endroit est devenu la Place des Eaux Vives — un bel ajout à la promenade qui garde l’accès public à l’eau et permet même aux bâtiments de l’autre côté de la rue Sainte-Anne de profiter de la vue.
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On a vraiment de la chance d’avoir un Village si beau, dans un endroit aussi recherché. Mais avec les opportunités viennent aussi les risques — et il faut rester vigilants. Ces offres continueront d’arriver, et c’est à nous tous de protéger ce qui fait Sainte-Anne unique.
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Notre Village est l’âme de notre communauté, et on ne peut pas laisser son caractère se perdre au profit du court terme. Je suis profondément engagé à protéger le caractère, l’histoire et le cœur de notre Village. Je crois sincèrement en la force de notre communauté et à l’importance de garder ce qui rend Sainte-Anne spéciale, pour aujourd’hui et pour les générations à venir.
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En même temps, on peut moderniser, avancer et donner un coup de frais au Village sans en perdre l’âme — comme on l’a fait avec les récents aménagements de la promenade. Notre histoire et notre caractère nous guident, mais ils ne nous empêchent pas de créer des espaces vivants, accessibles et agréables pour tous.
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Ensemble, restons vigilants, solidaires, et protégeons le Village qu’on aime. Son cœur, son histoire, son âme — c’est à nous de les défendre. Toujours.
The Village is not only our commercial heart — it’s the hub and soul of our community. Some of you may have already heard this story, but for those who haven’t, let me share it again, because it speaks to what truly makes Sainte-Anne special.
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Our Village is a jewel — blessed with beautiful waterviews and a rich history. Its buildings tell our story; they are a source of pride and identity. It’s what makes us unique. And ironically, it’s this very uniqueness that attracts those who wish to profit from it.
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A few years ago, an “investor” purchased the old burned-down Marco’s property on the boardwalk. Soon after, he approached his neighbours, hoping to buy their buildings as well. His plan? To demolish everything and replace it with a new multi-storey waterfront complex.
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But to make his project profitable, he needed a zoning change. When he came to the City with his proposal, he proudly announced that his project would “save” the Village — that it would “put us on the map.”
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It wasn’t the first time we’d heard that argument — and sadly, it won’t be the last. I asked him if his notary had made him aware of the zoning restrictions that protect the Village’s character and soul. He said yes — but added that he “figured we’d change the zoning to accommodate him anyway.”
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Umm… no.
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When he realized that his project would never be approved, he put the lot up for sale. There simply wasn’t enough profit for him in rebuilding a modest two-storey building to replace the original Marco’s.
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Our goal has always been to democratize access to the waterfront — because everyone should be able to enjoy the view, regardless of their financial means.
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So, instead, the City quietly made an offer to purchase the land — through a real estate agent, and anonymously. The developer was quite surprised when, at the notary’s office, he discovered that it was, in fact, the City that had bought the lot — for less than what he had originally paid.
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Today, that space is Place des Eaux Vives — a beautiful addition to the boardwalk that preserves public access to the water and even opens up the view for the buildings on the opposite side of rue Sainte-Anne.
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We are fortunate to have such a charming Village, in such a sought-after location. But with opportunity comes risk — and we must remain vigilant. These kinds of offers will keep coming, and it is up to all of us to protect what makes Sainte-Anne unique.
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Our Village is the soul of our community, and we cannot allow it to be compromised for the sake of short-term profit. I am deeply committed to safeguarding the character, the history, and the heart of our Village. I truly believe in the strength of our community and the importance of preserving what makes Sainte-Anne special for everyone — today and for generations to come.
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At the same time, we can modernize, progress, and refresh our Village without losing its soul — just as we have done with the recent updates to the boardwalk. Our history and character guide us, but they do not hold us back from creating spaces that are vibrant, accessible, and full of life.
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Together, let’s stay alert, stand united, and protect the Village we love. Its heart, its history, its soul — this is ours to defend. Always.
Chapitre 4 — Une pause du promoteur… et une question
Chapter 4 — A Developer’s Pause… and a Question
Dans le secteur Nord, au cours de la dernière année et demie, nous avons travaillé intensivement avec le propriétaire du terrain et ses représentants.
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Nous avons écouté attentivement leurs préoccupations et pris des mesures concrètes pour trouver de vraies solutions — non pas par des changements de zonage rapides, mais grâce à une collaboration authentique.
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Nous avons réuni une équipe comprenant Montréal International, PME Montréal et d’autres partenaires afin de promouvoir le site.
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L’objectif : attirer des investissements qui respectent la vision de notre communauté et le Plan d’urbanisme (PPU) existant — des projets axés sur la recherche, la technologie et l’innovation, qui créent de bons emplois locaux tout en préservant l’équilibre naturel du secteur.
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L’agglomération de Montréal a même offert d’acheter et de protéger davantage d’espaces verts pour agrandir le Grand Parc de l’Ouest.
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Ensemble, nous avons préparé une brochure et planifié un événement de lancement pour présenter le site à des investisseurs.
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Mais le promoteur revenait sans cesse à une seule demande : modifier le PPU actuel.
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Deux semaines avant l’événement, le propriétaire a annulé le lancement.
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Peu après, nous avons appris qu’il « attendrait les résultats de l’élection du 2 novembre ».
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Cette déclaration en dit long.
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Elle soulève une question sérieuse :
Pourquoi mettre sur pause des mois de travail et de collaboration — simplement pour attendre une élection?
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La réponse semble évidente.
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L’objectif du promoteur n’était pas une collaboration durable, mais d’obtenir des changements au PPU — avant même de considérer l’offre de Montréal d’acheter et de protéger davantage d’espaces verts.
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Comme nous l’avons vu au chapitre 2, le Plan d’urbanisme citoyen demeure l’option qui :
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Protège le plus d’espaces verts
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Réduit la circulation sur le chemin Sainte-Marie
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Assure de meilleurs revenus à long terme pour la Ville
C’est l’approche qui sert nos intérêts collectifs, pas seulement des intérêts privés.
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Et c’est là que le leadership prend tout son sens.
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Les décisions de zonage ne doivent jamais être dictées par la pression politique ni par les promesses électorales.
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Elles doivent reposer sur une planification solide, des faits, et la voix de la communauté.
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Notre position est claire :
Nous accueillons les investissements et soutenons le développement — lorsqu’ils renforcent la qualité de vie et la santé financière de Sainte-Anne.
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Nous avons déjà défendu notre vision d’un développement équilibré, respectueux de notre environnement et de nos valeurs — et nous le ferons encore.
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Nous sommes peut-être une petite ville, mais à Sainte-Anne, on se tient debout.
In the North sector, over the past year and a half, we’ve worked extensively with the landowner and his representatives.
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We listened carefully to their concerns and took proactive steps to find real solutions — not through quick zoning changes, but through genuine collaboration.
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We assembled a team that included Montréal International, PME Montréal, and other partners to help promote the site.
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The goal: to attract investment that fits our community’s vision and existing Urban Plan (PPU) — projects in research, technology, and innovation that create good local jobs while maintaining the area’s natural balance.
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The Montréal Agglomeration even offered to purchase and protect additional green spaces to expand the Grand Parc de l’Ouest.
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Together, we developed a marketing brochure and were preparing to host a launch event to present the site to potential investors.
But the Developer kept returning to one demand — to modify the current Urban Plan.
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In June 2025, a few months ago and two weeks before the event, the landowner cancelled it.
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Shortly after, we were told he would instead “wait for the results of the November 2nd election.”
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That statement speaks volumes.
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It also raises a serious question:
Why would a landowner suspend months of collaboration and promotion — simply to wait for an election?
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The answer seems clear.
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The Developer’s focus was not on partnership or shared progress, but on securing changes to the PPU — even before considering Montréal’s offer to protect more green space.
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As discussed in Chapter 2, the People’s Urban Plan remains the option that:
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Protects the most green space
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Minimizes traffic on chemin Sainte-Marie
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Ensures stronger and more stable financial returns for the city
It’s the approach that serves our long-term interests — not just private ones.
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And this is precisely where leadership matters.
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Zoning decisions must never be influenced by political pressure or election timing.
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They must be guided by sound planning, data, and the community’s voice.
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Our position has always been clear:
We welcome investment and support development — when it strengthens Sainte-Anne’s quality of life and fiscal health.
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We have stood up before to ensure development respects our needs, our environment, and our values — and we will stand up again.
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We might be small — but don’t mistake that for a lack of resolve.
In Sainte-Anne, we stand tall.
